Оценка стоимости зданий и сооружений

06.12.2023

Оценка зданий и сооружений необходима для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Такие работы проводят для следующих строений:

Административных и производственных корпусов;
Складских помещений;
Хозяйственных построек;
Зданий культурно-бытового значения;
Жилых объектов.

Недвижимость предприятий может состоять из:

Газовых и нефтескважин;
Гидротехнических сооружений;
Трубопроводов;
Рыбоводных сооружений и прудов;
Дымовых труб, водонапорных башен, автозаправочные станций, угольных бункеров, колодцев, оградительных сооружений и т. п.;
Сооружений для ведения транспортного хозяйства, оказания услуг связи и т. д.

Для каждого предприятия перечень может дополняться и расширяться.

Принципы оценки

Для определения стоимости зданий и сооружений применяются четыре принципа, которые используются при оценке построек разного типа:

Принцип полезности для владельцев или инвесторов;
Принцип, связанный с требованиями к недвижимости, участкам земли, на которых они находятся;
Принцип, ориентированный на рыночную конъюнктуру;
Принцип эффективного применения недвижимости.

При выполнении оценочных работ специалист должен использовать приведенные положения в комплексе. При этом следует исходить из поставленных задач и особенностей оцениваемого помещения:

Принцип полезности. Любой оцениваемый объект будет обладать стоимостью в том случае, когда он полезен для владельца или потенциальных инвесторов. Например, это применимо к коммерческой недвижимости, когда она может приносить доход при сдаче арендаторам.
Принцип замещения. Покупатель не должен платить за приобретаемую недвижимость меньше той суммы, которая взимается за аналогичные строения, обладающие такой же степенью полезности.
Принцип ожидания. Он определяет, что стоимость помещений, приносящих определенный доход, должна быть определена настоящим объемом доходов, которые недвижимость может принести в будущем.

Вторая группа принципов объединяет в себе требования, которые предъявляются к недвижимости:

Принцип остаточной продуктивности. Стоимость земельного участка выражена в виде остаточного чистого дохода, приходящегося на участок после оплаты за труд, капитал и другие факторы производства.
Принцип вклада. Он определяет, что доходы, полученные в результате инвестирования в объект, не должны быть меньше инвестиций.
Принцип убывающей и возрастающей степени доходности. Если владелец или инвестор вкладывает больше, то он и должен рассчитывать на соразмерное увеличение прибыли. Соответственно, верно обратное утверждение: чем меньше было вложено, тем на меньшую доходность можно рассчитывать. При этом существует и некий предел, который накладывается на размер доходов вне зависимости от того, сколько было вложено в качестве инвестиций. Этот предел определяется индивидуально.
Принцип пропорциональности. Все элементы, входящие в состав недвижимости, должны находиться в сбалансированном состоянии друг относительно друга. Иначе оценочная стоимость будет снижена.
Принцип оптимальных разделений и объединений прав на имущество. Определяет, что права на имущество нужно распределять так, чтобы в конечном итоге увеличивалась оценочная стоимость строения.

В третью группу входят принципы, связанные с рыночной конъюнктурой, характерной в данный момент времени:

Принцип зависимости. Те или иные факторы внешней среды будут влиять на оценку стоимостиобъекта.
Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая на данный момент времени стандартам рынка, будет обладать меньшей стоимостью.
Принцип предложения и спроса. Чем больше спрос на данный объект, тем выше он будет оцениваться.
Принцип изменения. Внешние и внутренние факторы будут постоянно влиять на оцениваемую сумму объекта. Его цена будет постоянно меняться.

Четвертая группа принципов определяет, что эффективным способом использования объекта можно считать тот, который дает максимальный прирост к его рыночной цене. Можно сказать, что это положение будет определяющим среди всех остальных. Но это не означает, что от других принципов можно отказаться, потому что они малозначительные.

Факторы, влияющие на сумму оценки

Оценочная цена объекта недвижимости — непостоянная величина. Она будет изменяться в зависимости от различных факторов. Условно их можно поделить на следующие группы:

Экономические;
Политические;
Правового характера;
Физические.

Существуют и другие обстоятельства как объективного, так и субъективного характера. Всех их необходимо учитывать во время выполнения оценочных процедур.

Методики выполнения оценочных работ

Чтобы более точно и объективно оценить стоимость зданий и сооружений, специалист должен руководствоваться разными методами оценки, которые объединены в три группы:

Затратный;
Доходный;
Сравнительный.

На практике приходится учитывать одновременно все три подхода и использовать их в сочетании друг с другом.

Затратный метод основывается на том, что текущие траты (строительство, эксплуатация и т. п.) должны быть приемлемым ориентиром, чтобы определить цену объекта. Такой подход предполагает следующие этапы:

Определение рыночной цены участка земли, на котором выстроен объект. При этом требуется учесть характер использования этого участка;
Расчет восстановительной или заместительной стоимости объекта;
Определение степени износа строения;
Соотношение величины износа и трат, необходимых на его ликвидацию;
Определение цены через сложение рыночной стоимости земельного участка и самой постройки.

Чтобы определить восстановительную стоимость, используют сравнительный, поэлементный, сметный и индексный методы:

Сравнительная методика предполагает умножение скорректированной цены выбранных единиц измерения на число оцениваемых объектов. При этом могут быть выбраны разные единицы — квадратные или кубические метры, шт. Этот подход считается простым и приблизительным. Для более точных результатов потребуется его сочетать с другими подходами.
Поэлементная методика расчетов предполагает определение цены за объект, исходя из поэлементных трат (стены, кровля, фундамент и пр.).
Сметная методика предполагает составление сводной и объектной сметы возведения данного здания, как если бы тот строился заново. При этом такой расчет создается на базе федеральных или региональных расценок на возведение подобного рода объектов.
Индексный метод расчета подразумевает определение восстановительной стоимостиобъектаоценки через умножение его балансной цены на индексы изменения в оценке строительных и монтажных мероприятий. Такие индексы определяются на федеральном уровне и регулярно публикуются в официальных профильных СМИ.

Кроме того, необходимо определить все виды износа здания. Специалисты различают его разновидности:

Физический износ объекта — снижение его рыночной стоимости в процессе эксплуатации или под влиянием природных воздействий;
Функциональный износ — понижение цены за недвижимость, которое было вызвано факторами технического научного прогресса, связанных со снижениями функциональных показателей оцениваемого объекта.
Внешний износ — снижение рыночной стоимости объекта, связанное с внешними природными и эксплуатационными факторами. В эту группу включены также изменения спроса на рынке, экологические факторы и др.