Оценка стоимости зданий и сооружений

Такие работы проводят для следующих строений:

• Административных и производственных корпусов;
• Складских помещений;
• Хозяйственных построек;
• Зданий культурно-бытового значения;
• Жилых объектов.

Недвижимость предприятий может состоять из:

• Газовых и нефтескважин;
• Гидротехнических сооружений;
• Трубопроводов;
• Рыбоводных сооружений и прудов;
• Дымовых труб, водонапорных башен, автозаправочные станций, угольных бункеров, колодцев, оградительных сооружений и т. п.;
• Сооружений для ведения транспортного хозяйства, оказания услуг связи и т. д.

Для определения стоимости зданий и сооружений применяются четыре принципа, которые используются при оценке построек разного типа:

1. Принцип полезности для владельцев или инвесторов;
2. Принцип, связанный с требованиями к недвижимости, участкам земли, на которых они находятся;
3. Принцип, ориентированный на рыночную конъюнктуру;
4. Принцип эффективного применения недвижимости.

При выполнении оценочных работ специалист должен использовать приведенные положения в комплексе. При этом следует исходить из поставленных задач и особенностей оцениваемого помещения:

• Принцип полезности. Любой оцениваемый объект будет обладать стоимостью в том случае, когда он полезен для владельца или потенциальных инвесторов. Например, это применимо к коммерческой недвижимости, когда она может приносить доход при сдаче арендаторам.
• Принцип замещения. Покупатель не должен платить за приобретаемую недвижимость меньше той суммы, которая взимается за аналогичные строения, обладающие такой же степенью полезности.
• Принцип ожидания. Он определяет, что стоимость помещений, приносящих определенный доход, должна быть определена настоящим объемом доходов, которые недвижимость может принести в будущем.

Вторая группа принципов объединяет в себе требования, которые предъявляются к недвижимости:

• Принцип остаточной продуктивности. Стоимость земельного участка выражена в виде остаточного чистого дохода, приходящегося на участок после оплаты за труд, капитал и другие факторы производства.
• Принцип вклада. Он определяет, что доходы, полученные в результате инвестирования в объект, не должны быть меньше инвестиций.
• Принцип убывающей и возрастающей степени доходности. Если владелец или инвестор вкладывает больше, то он и должен рассчитывать на соразмерное увеличение прибыли. Соответственно, верно обратное утверждение: чем меньше было вложено, тем на меньшую доходность можно рассчитывать. При этом существует и некий предел, который накладывается на размер доходов вне зависимости от того, сколько было вложено в качестве инвестиций. Этот предел определяется индивидуально.
• Принцип пропорциональности. Все элементы, входящие в состав недвижимости, должны находиться в сбалансированном состоянии друг относительно друга. Иначе оценочная стоимость будет снижена.
• Принцип оптимальных разделений и объединений прав на имущество. Определяет, что права на имущество нужно распределять так, чтобы в конечном итоге увеличивалась оценочная стоимость строения.

В третью группу входят принципы, связанные с рыночной конъюнктурой, характерной в данный момент времени:

• Принцип зависимости. Те или иные факторы внешней среды будут влиять на оценку стоимостиобъекта.
• Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая на данный момент времени стандартам рынка, будет обладать меньшей стоимостью.
• Принцип предложения и спроса. Чем больше спрос на данный объект, тем выше он будет оцениваться.
• Принцип изменения. Внешние и внутренние факторы будут постоянно влиять на оцениваемую сумму объекта. Его цена будет постоянно меняться.

Оценочная цена объекта недвижимости — непостоянная величина. Она будет изменяться в зависимости от различных факторов. Условно их можно поделить на следующие группы:

• Экономические;
• Политические;
• Правового характера;
• Физические.

Чтобы более точно и объективно оценить стоимость зданий и сооружений, специалист должен руководствоваться разными методами оценки, которые объединены в три группы:

• Затратный;
• Доходный;
• Сравнительный.

• Определение рыночной цены участка земли, на котором выстроен объект. При этом требуется учесть характер использования этого участка;
• Расчет восстановительной или заместительной стоимости объекта;
• Определение степени износа строения;
• Соотношение величины износа и трат, необходимых на его ликвидацию;
• Определение цены через сложение рыночной стоимости земельного участка и самой постройки.

Чтобы определить восстановительную стоимость, используют сравнительный, поэлементный, сметный и индексный методы:

• Сравнительная методика предполагает умножение скорректированной цены выбранных единиц измерения на число оцениваемых объектов. При этом могут быть выбраны разные единицы — квадратные или кубические метры, шт. Этот подход считается простым и приблизительным. Для более точных результатов потребуется его сочетать с другими подходами.
• Поэлементная методика расчетов предполагает определение цены за объект, исходя из поэлементных трат (стены, кровля, фундамент и пр.).
• Сметная методика предполагает составление сводной и объектной сметы возведения данного здания, как если бы тот строился заново. При этом такой расчет создается на базе федеральных или региональных расценок на возведение подобного рода объектов.
• Индексный метод расчета подразумевает определение восстановительной стоимостиобъектаоценки через умножение его балансной цены на индексы изменения в оценке строительных и монтажных мероприятий. Такие индексы определяются на федеральном уровне и регулярно публикуются в официальных профильных СМИ.

Кроме того, необходимо определить все виды износа здания. Специалисты различают его разновидности:

• Физический износ объекта — снижение его рыночной стоимости в процессе эксплуатации или под влиянием природных воздействий;
• Функциональный износ — понижение цены за недвижимость, которое было вызвано факторами технического научного прогресса, связанных со снижениями функциональных показателей оцениваемого объекта.
• Внешний износ — снижение рыночной стоимости объекта, связанное с внешними природными и эксплуатационными факторами. В эту группу включены также изменения спроса на рынке, экологические факторы и др.